IVA-Transferências de propriedades

Secondly, in the case of PART OF the business being a TOGC, it is essential that the transferred business part be capable of operating independently.  Also that these transferred assets be used by the new owner in a similar manner to the original type of business, even if as part of an existing business similar to that of the original owner in relation to that part; and finally, if the person who transfers the assets is a taxable person, then new owner becomes (as a result of the transfer), also a taxable person.

TOGC and property rules

Where the TOGC includes commercial property then there are TWO further conditions.  These are firstly the Need for Purchaser to Opt and secondly, a Notification by the Purchaser, (which is referred to as non-disapplication).

These conditions apply where a vendor has opted to tax the land, or building, or new or incomplete buildings or works have been transferred (these are normally mandatory standard rated).

Necessidade de o comprador optar

Esta concessão da TOGC não está disponível até que o comprador tenha exercido a opção de tributar em relação à terra e edifícios e notificou sua opção por escrito ao HMRC até a data relevante.  Assim, o vendedor terá que cobrar e é responsável pela contabilização do IVA na transferência da propriedade.  Diplicação significa amplamente que os novos proprietários não deixarão a propriedade em questão de qualquer ocupante isento ou parcialmente isento que, esteja conectado a eles; forneceu financiamento para a aquisição; ou estão conectados a pessoas que forneceram financiamento.  Na maioria dos casos, os compradores poderão fornecer a notificação necessária.  A notificação pode ser de qualquer forma, p. uma letra lateral, cláusula específica no contrato ou por uma cláusula de garantia.  Se os compradores não fornecerem o IVA de notificação será cobrado pelo vendedor, independentemente de haver algum motivo de prevenção.  A data relevante é a data mais antiga em que é feita um suprimento em conexão com a transferência do edifício.  A data mais antiga é normalmente a data anterior de conclusão ou pagamento (se um depósito for pago ao agente do fornecedor, mas não para quem atua como parte interessada). (even with partly tenanted property) with the benefit of existing leases can be a TOGC

Notification by purchaser – Non-Disapplication

The second condition is an Anti-Avoidance measure which specifies that the new owner must notify the original owner that their option will not be dis-applied under the anti-avoidance rules.  Disapplication broadly means that the new owners will not be letting the property concerned to any exempt or partly exempt occupiers who, are either connected to them; provided funding for the acquisition; or are connected to persons who provided funding.  In most cases the purchasers will be able to provide the required notification.  The notification can be in any form, e.g. a side letter, specific clause in the agreement or by a warranty clause.  If purchasers do not provide the notification VAT will be chargeable by the seller regardless of whether there is any avoidance motive.

Relevant date

It should be noted that the option by the purchaser must actually be notified to HMRC, not simply made before the relevant date if TOGC exemptions are to apply.  The relevant date is the earliest date in which a supply in connection with the transfer of the building is made.  The earliest date is normally the earlier of the date of completion or payment (if a deposit is paid to the vendor’s agent, but not to anyone acting as stakeholder).

HMRC views

HMRC’s views on applicability of TOGC treatment are the following, (assuming that the conditions concerning registration and notification of the option to tax are met).

• Sales (even with partly tenanted property) with the benefit of existing leases can be a TOGC
• The sale occurs during a rent free period
• Tenants are not yet in occupation
• Tenant has been found and the sale has benefit of the respective tenancy but the lease not yet signed
• A developer’s site consisting of let and unlet, finished or unfinished properties if É para um único comprador. ou

There is no TOGC:

• If the tenant cannot remain after the sale OR the owner is still looking for a tenant
• The transaction is a grant of a lease
• The current tenant’s lease is surrendered immediately before the sale even if sub-tenants remain; or
• A venda é para o único inquilino.  Isso implica que o novo proprietário não precisará financiar o pagamento do IVA antes da recuperação do IVA do HMRC.  Existe uma economia de impostos sobre o imposto sobre o imposto de selo porque (se uma venda estiver sujeita ao IVA, o imposto sobre o imposto de imposto de selo é pago em toda a consideração, incluindo o elemento IVA), no entanto, como não há o IVA carregado, o imposto de terra do selo será correspondentemente menor. propósitos.  O HMRC tentou negar a recuperação do IVA aos proprietários originais antes da transferência.  O HMRC aceita que o IVA relacionado a um descarte de propriedade pode ser tratado como uma sobrecarga do negócio (ou parte da empresa) que é transferida.  Se o negócio ou a parte fizer apenas fornecimentos tributáveis, o IVA será recuperável integralmente; Se for apenas suprimentos isentos, nenhum dos IVA poderá ser recuperado.  Uma empresa ou parte que torna os suprimentos tributáveis ​​e isentos pode recuperar o IVA de acordo com seu método de isenção parcial.  Os ajustes são baseados na recuperação original do imposto de entrada pelo proprietário anterior, que terá que fornecer ao novo proprietário informações suficientes para permitir que eles façam os ajustes.

TOGC benefits

Since TOGCs are not considered to be a supply then NO VAT can be charged.  This implies that the new owner will not have to fund the VAT payment in advance of recovering the VAT from HMRC.  There is a Stamp Duty Land Tax saving because (if a sale is subject to VAT, Stamp Duty Land Tax is payable on the whole consideration including the VAT element), however since there is NO VAT charged, the Stamp Duty Land Tax will be correspondingly less.

Recovery of VAT on costs of TOGC transactions

There have been problems with the recovery of VAT on professional fees bearing in mind that a TOGC is not a supply for VAT purposes.  HMRC has attempted to deny recovery of VAT to original owners prior to transfer.

A European Court of Justice decision held that provided the lettings from a property were ‘a clearly defined part’ of its activities then the VAT on costs could be recovered if the property lettings were taxable, i.e. opted property.  HMRC accept that VAT related to a disposal of property can be treated as an overhead of the business (or part of the business) that is transferred.  If the business or part makes only taxable supplies the VAT is recoverable in full; if it makes only exempt supplies, none of the VAT can be recovered.  A business or part making both taxable and exempt supplies can recover VAT in accordance with its partial exemption method.

A Capital Goods Scheme Issue

One of the consequences of a TOGC is that if the building is within the Capital Goods Scheme the new owner has an obligation to take on the old owner’s Capital Goods Scheme adjustments.  The adjustments are based on the original input tax recovery by the previous owner who will have to provide the new owner with sufficient information so as to allow them to make the adjustments.

Conclusão

As disposições da TOGC são benéficas e têm um efeito positivo no fluxo de caixa e produzem uma economia real do imposto sobre o imposto sobre a terra do selo.  No entanto, aplicar as regras incorretamente pode ser caro.  Se um proprietário original não cobrar IVA, mas a transação for posteriormente considerada não ser um TOGC, o fornecedor terá que pagar o IVA não cobrado pelo HMRC.  Se o IVA for cobrado, mas a transação for considerada um TOGC, o comprador não poderá reivindicar o IVA cobrado como imposto de entrada.  As transações devem ser analisadas criticamente, cláusulas de proteção inseridas em contratos e cada transação tratada por seus méritos. bg_image_size = "inicial" bg_image_posiiton = "centro central" sd_margin_bottom = "0px"]

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Article written by Haroon Rafique (Principal, Meer & Co Chartered Accountants and Tax Consultants)